Konut ve işyeri kiralarında son yıllarda en fazla uyuşmazlık yaşanan konuların başında kiracının tahliyesi gelmektedir. Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhütnamesi, ev sahibinin konut ihtiyacı, yeni malikin taşınmazı kullanma ihtiyacı, iki haklı ihtar, yeniden inşa ve imar gibi birçok farklı nedenle tahliye gündeme gelebilmektedir.
Ancak ev sahibi her istediğinde kiracıyı tahliye edemez. Aynı şekilde kiracı da kira sözleşmesinin varlığını ileri sürerek her durumda taşınmazı kullanmaya devam edemez.
Tahliye sürecinde uygulanacak hükümler; tahliye sebebine, kira sözleşmesinin niteliğine, ihtarların tarihine, kira bedellerinin ödenip ödenmediğine, tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihine ve tarafların diğer hukuki işlemlerine göre değişmektedir.
Bu nedenle 2026 yılında “Kiracı nasıl tahliye edilir?”, “Ev sahibi kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilir?”, “Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?”, “Tahliye taahhütnamesi kaç gün içinde icraya konulur?”, “İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?”, “Kiracı kira ödemiyorsa ne yapılır?”, “Tahliye davası ne kadar sürer?” sorularının cevaplarının bilinmesi büyük önem taşımaktadır.
1. Ev Sahibi Kiracıyı İstediği Zaman Tahliye Edebilir mi?
Hayır.
Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri kiracıyı belirli ölçüde korumaktadır.
Belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin dolması, tek başına kiraya verene “sözleşme bitti, kiracı çıkmak zorunda” deme hakkı vermez.
Kiraya verenin kira ilişkisini sona erdirebilmesi için kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.
Başlıca tahliye sebepleri:
- Kira bedelinin ödenmemesi,
- Kiracının temerrüde düşmesi,
- İki haklı ihtar,
- Yazılı tahliye taahhüdü,
- Kiraya verenin gerçek ve samimi konut veya işyeri ihtiyacı,
- Yeni malikin ihtiyacı,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı,
- Kiracının aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması,
- Kira ilişkisinin çekilmez hâle gelmesi,
- Kanunda düzenlenen diğer özel tahliye nedenleridir.
Her sebebin farklı dava ve takip süresi bulunmaktadır.
2. 2026 Yılında Kira Tahliye Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet, ancak önemli bir istisna bulunmaktadır.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Adalet Bakanlığı da kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere dava şartı arabuluculuk kapsamında olduğunu açıkça belirtmektedir.
Dolayısıyla örneğin;
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası → Önce arabuluculuk
Tahliye taahhüdüne dayalı doğrudan tahliye davası → Somut hukuki yol bakımından arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilir
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliye → İcra yolunun kendi usulü uygulanır.
Bu ayrım uygulamada son derece önemlidir.
3. Tahliye Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak:
Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetki bakımından ise somut olayın özellikleri ve genel yetki kuralları dikkate alınmalıdır.
Taşınmazın bulunduğu yer, tarafların yerleşim yerleri ve kira ilişkisinden doğan uyuşmazlığın niteliği birlikte değerlendirilmelidir.
4. Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi hâlinde kiraya verenin başvurabileceği iki temel yol bulunmaktadır:
1. Tahliye ihtarlı icra takibi
Kiraya veren, kira alacağının tahsili ve şartları oluştuğunda tahliye amacıyla icra takibi başlatabilir.
Kiracıya ödeme emri gönderilir ve kanunda öngörülen süre içerisinde ödeme yapması istenir.
Kiracının ödeme yapmaması veya takibe itiraz etmesi hâlinde izlenecek yol, itirazın niteliğine göre değişmektedir.
2. Tahliye davası
Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle kanuni şartlar oluşmuşsa tahliye davası açılması da mümkündür.
Ancak burada “kiracı bir ay kira ödemedi, hemen tahliye davası açılır” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresi, ihtarın içeriği, temerrüt şartları ve takip yöntemi birlikte değerlendirilmelidir.
5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracının aynı kira yılı içerisinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebebiyet vermesi, belirli şartlar altında tahliye sebebi oluşturabilir.
Burada üç husus özellikle önemlidir:
Birinci şart: İhtar haklı olmalıdır.
Gerçekte mevcut olmayan bir borç için gönderilen ihtar, her durumda haklı ihtar niteliğinde kabul edilmez.
İkinci şart: İhtarlar aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmelidir.
Üçüncü şart: Dava süresi kaçırılmamalıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında ihtarların;
- hangi kira bedeline ilişkin olduğu,
- ne zaman gönderildiği,
- kiracıya ne zaman ulaştığı,
- kira bedelinin hangi tarihte ödendiği,
- ödeme ile ihtar arasındaki ilişki
ayrıntılı şekilde incelenmelidir.
6. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi bakımından özellikle taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması önem taşımaktadır.
Taahhütte;
- Kiralananın belirli olması,
- Tahliye tarihinin belirli olması,
- Kiracının imzasının bulunması,
- Taahhüdün geçerlilik koşullarını taşıması
gibi hususlar önemlidir.
7. Tahliye Taahhütnamesi Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanırsa Geçerli mi?
Bu soru uygulamada son derece sık sorulmaktadır.
Tahliye taahhüdünün geçerliliğinde temel mesele, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olup olmadığıdır.
Kira sözleşmesi imzalanırken, henüz kiralanan teslim edilmeden alınan tahliye taahhüdünün geçerliliği konusunda somut olayın şartları ve Yargıtay uygulaması dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle yalnızca belgenin üzerinde yazan tarihe bakılarak sonuç çıkarılmamalıdır.
Kiralananın teslim tarihi, kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü ve tarafların gerçek iradesi birlikte değerlendirilmelidir.
8. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye İçin Süre Ne Kadar?
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarih geldiği hâlde kiracı taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin kanunda öngörülen süre içerisinde icra veya dava yoluna başvurması gerekir.
Özellikle TBK m.352 kapsamında tahliye taahhüdüne dayalı başvurularda bir aylık süre kritik öneme sahiptir.
Bu nedenle tahliye tarihinde;
“Bir ay içinde ne yapılmalı?”
sorusunun cevabı mutlaka somut dosya üzerinden değerlendirilmelidir.
Sürenin kaçırılması, tahliye taahhüdünün aynı olay bakımından kullanılabilmesi açısından önemli sonuçlar doğurabilir.
9. Ev Sahibi Kendi İhtiyacı Nedeniyle Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Evet.
Kiraya verenin;
- kendisinin,
- eşinin,
- altsoyunun,
- üstsoyunun,
- kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin
konut veya işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde, kanuni şartlar kapsamında tahliye davası açılabilir.
Ancak ihtiyaç iddiasının yalnızca kâğıt üzerinde bulunması yeterli değildir.
Mahkeme tarafından ihtiyacın;
gerçek, samimi ve zorunlu
olup olmadığı değerlendirilir.
Örneğin kiraya verenin çocuğunun evlenmesi, mevcut konutun ihtiyaca uygun olmaması, iş veya eğitim nedeniyle belirli bir yerde yaşama zorunluluğu gibi durumlar somut olayın özelliklerine göre değerlendirmeye konu olabilir.
10. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye bakımından kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması, sözleşmenin sona erme tarihi ve kanundaki bildirim süreleri önemlidir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren kanunda öngörülen süre içerisinde dava açılması gerekir.
Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliyede:
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi + sözleşme süresi + bildirim tarihi + dava tarihi
birlikte hesaplanmalıdır.
11. Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Taşınmazın satılması, kiracının otomatik olarak tahliye edilmesi anlamına gelmez.
Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve kanunda öngörülen şartlar oluştuğunda özellikle kendi ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir.
Yeni malik bakımından TBK m.351’de özel düzenleme bulunmaktadır.
Bu nedenle taşınmazı satın alan kişinin;
“Tapuyu üzerime aldım, kiracı hemen çıkmak zorunda.”
şeklinde hareket etmesi hukuken doğru değildir.
Yeni malik açısından edinme tarihi, ihtiyaç durumu ve kanundaki bildirim/dava süreleri birlikte değerlendirilmelidir.
12. Kiracı Kira Sözleşmesinin 5. Yılını Doldurunca Tahliye Edilebilir mi?
Hayır.
Beş yıllık sürenin dolması kendiliğinden tahliye sebebi değildir.
Beş yılın dolması özellikle kira bedelinin yeniden belirlenmesi bakımından önem taşımaktadır.
Kira bedelinin emsal kiralar ve hakkaniyet çerçevesinde yeniden belirlenmesi ile kiracının tahliyesi birbirinden farklı hukuki süreçlerdir.
Bu nedenle:
“5 yıl doldu, kiracıyı çıkarabilirim.”
şeklindeki yaklaşım doğru değildir.
13. Ev Sahibi Evi Satacaksa Kiracıyı Çıkarmak Zorunda mı?
Hayır.
Taşınmazın satışa çıkarılması veya satılması, tek başına kiracının tahliye edilmesini gerektirmez.
Kiracının kira sözleşmesinden doğan hakları yeni malike karşı da belirli koşullarda devam eder.
Yeni malik ancak kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden birine dayanarak tahliye talebinde bulunabilir.
14. Kiracı Evi Boşaltmazsa Ev Sahibi Kilidi Değiştirebilir mi?
Hayır.
Kiracının tahliye edilmesi gerektiğini düşünen ev sahibinin kendi başına;
- kilit değiştirmesi,
- kiracının eşyalarını dışarı çıkarması,
- elektrik veya suyu kesmesi,
- kapıyı açtırması,
- taşınmaza zorla girmesi
hukuken ciddi sorunlara neden olabilir.
Tahliye, kanunda öngörülen dava veya icra yolları kullanılarak gerçekleştirilmelidir.
15. Kiracı Ev Sahibinin Eve Girmesine İzin Vermek Zorunda mı?
Kiraya verenin mülkiyet hakkı bulunmakla birlikte bu durum kiralananın kullanım hakkını elinde bulunduran kiracının konut dokunulmazlığını ve özel yaşam alanını ortadan kaldırmaz.
Kiraya veren, TBK’nın ilgili hükümleri çerçevesinde gerekli durumlarda kiralananı görme ve gösterme hakkına sahip olabilir; ancak bu hakkın kiracıyı rahatsız edecek veya kullanım hakkını ihlal edecek şekilde kullanılması mümkün değildir.
Ziyaret ve inceleme için makul zaman ve koşulların gözetilmesi gerekir.
16. Kiracı Ev Sahibine Karşı Hangi Haklara Sahiptir?
Kiracının temel hakları arasında;
- Kira sözleşmesine uygun şekilde taşınmazı kullanma,
- Haksız tahliyeye karşı korunma,
- Kiraya verenin sözleşmeye aykırı müdahalelerine karşı hukuki koruma,
- Ayıplı veya kullanımı etkileyen durumlarda kanuni haklarını kullanma,
- Haksız kira artışlarına karşı hukuki yollara başvurma,
- Tahliye sürecinde kanuni savunma ve itiraz haklarını kullanma
bulunmaktadır.
Kiracının kira bedelini düzenli ödemesi, banka dekontlarını saklaması ve kira sözleşmesini muhafaza etmesi özellikle önemlidir.
17. Tahliye Davası Açmadan Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?
Ev sahibinin tahliye sürecinde mümkün olduğunca şu belgeleri hazırlaması gerekir:
- Kira sözleşmesi,
- Tahliye taahhütnamesi,
- Kira ödeme kayıtları,
- Banka dekontları,
- İhtarname,
- Tebligat evrakı,
- Arabuluculuk son tutanağı,
- Tapu kaydı,
- İhtiyaç iddiasını destekleyen belgeler,
- Kiracı ile yapılan yazışmalar,
- Varsa önceki icra takiplerine ilişkin belgeler.
Özellikle WhatsApp yazışmaları, banka kayıtları ve elektronik belgeler somut olayın özelliklerine göre delil olarak önem kazanabilir.
18. Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Tahliye davaları için bütün Türkiye açısından geçerli tek bir süre bulunmamaktadır.
Davanın süresi;
- Mahkemenin iş yüküne,
- Tahliye sebebine,
- Tarafların savunmalarına,
- Delillerin niteliğine,
- Tebligatların durumuna,
- Bilirkişi veya keşif gerekip gerekmediğine,
- Tanık dinlenmesine,
- Kanun yoluna başvurulmasına
göre değişebilir.
Bu nedenle internet üzerinde yer alan “Tahliye davası kesin 3 ayda biter” veya “kesin 1 yılda sonuçlanır” şeklindeki bilgilerden kaçınılmalıdır.
19. Tahliye Davasında Dava Masrafları Nasıl Hesaplanır?
Tahliye davalarında masraf hesabı, davanın niteliğine göre değişir.
Dava açılırken;
- başvurma harcı,
- karar ve ilam harcı,
- gider avansı,
- tebligat giderleri,
- varsa bilirkişi ve keşif giderleri,
- diğer yargılama giderleri
gündeme gelebilir.
Kira alacağı ile birlikte tahliye talep edilen dosyalarda ise harç hesabı yalnızca tahliye talebine göre değil, para alacağına ilişkin talebin niteliğine ve miktarına göre de değişebilir.
Bu nedenle “Tahliye davası şu kadar TL tutar” şeklinde sabit bir rakam vermek doğru değildir.
2026 yılı itibarıyla harç ve yargılama giderleri güncel tarifeler üzerinden hesaplanmalıdır.
20. Tahliye Davasında Avukatlık Ücreti Nasıl Belirlenir?
Avukatlık ücreti;
- davanın niteliğine,
- talep edilen kira alacağının bulunup bulunmadığına,
- tahliye sebebine,
- dava değerine,
- yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine
göre değerlendirilmelidir.
Özellikle yalnızca tahliye davası ile tahliye + kira alacağı taleplerinin birlikte bulunduğu dosyalarda ücret hesabı farklılaşabilir.
Bu nedenle avukatlık ücretinin somut dosya üzerinden belirlenmesi gerekir.
21. Tahliye Davasında Kiracı Savunmasını Nasıl Yapabilir?
Kiracı, kendisine karşı açılan tahliye davasında;
- tahliye sebebinin gerçekleşmediğini,
- ihtarın haklı olmadığını,
- kira bedelinin ödendiğini,
- tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu,
- ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığını,
- dava süresinin geçirildiğini,
- arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediğini,
- usule ilişkin diğer itirazlarını
ileri sürebilir.
Savunmanın hangi noktaya yoğunlaşacağı tamamen tahliye sebebine göre değişmektedir.
22. Tahliye Kararı Verilirse Kiracı Hemen Çıkar mı?
Mahkemenin tahliye kararı vermesi ile fiili tahliyenin gerçekleşmesi aynı şey değildir.
Kararın niteliğine, kanun yoluna başvuru durumuna ve icra aşamasına göre süreç değişebilir.
Kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa, kararın icra edilebilir hâle gelmesi ve ilgili icra prosedürünün işletilmesi gündeme gelir.
Bu nedenle tahliye kararından sonra da ayrıca icra aşamasının doğru yürütülmesi gerekir.
23. Tahliye Davasında En Kritik Süreler
| Tahliye Sebebi | Kritik Konu |
|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi | Temerrüt ve ödeme süresi |
| İki haklı ihtar | Aynı kira yılı + dava süresi |
| Tahliye taahhüdü | Taahhüt tarihi + kanuni başvuru süresi |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye | Kira süresi + kanuni dava süresi |
| Yeni malik ihtiyacı | Edinme tarihi + bildirim/dava süresi |
| Yeniden inşa/imar | Kanuni bildirim ve dava süreleri |
| İlamsız icra yoluyla tahliye | İcra ödeme emri ve itiraz süreleri |
Not: Bu tablo genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut dosyada kira sözleşmesinin türü ve tahliye sebebine göre süre hesabı ayrıca yapılmalıdır.
24. 2026’da Tahliye Davası Açmadan Önce İzlenecek Yol
Bir mülk sahibi kiracısını tahliye etmek istiyorsa aşağıdaki sırayla hareket etmelidir:
1. Kira sözleşmesini inceleyin.
Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi, kira bedeli ve özel hükümler belirlenmelidir.
2. Tahliye sebebini belirleyin.
Kira borcu mu var?
Tahliye taahhüdü mü var?
İhtiyaç mı söz konusu?
İki haklı ihtar mı oluştu?
3. Süre hesabını yapın.
Tahliye davalarında sürelerin kaçırılması ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
4. Gerekli ihtarı gönderin.
İhtar gerekiyorsa doğru içerik ve doğru süre ile gönderilmelidir.
5. Arabuluculuk dava şartını kontrol edin.
Dava yoluna başvurulacaksa uyuşmazlığın dava şartı arabuluculuk kapsamında olup olmadığı belirlenmelidir.
6. Arabuluculuk sürecini tamamlayın.
Anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır.
7. Görevli ve yetkili mahkemeyi belirleyin.
Tahliye davası bakımından Sulh Hukuk Mahkemesi görevli mahkemedir.
8. Dava dilekçesini hazırlayın.
Tahliye sebebi ve bu sebebi ispatlayan deliller açıkça ortaya konulmalıdır.
25. 2026’da Kiracının Dikkat Etmesi Gerekenler
Kiracılar bakımından ise şu hususlar özellikle önemlidir:
Kira bedellerini banka üzerinden açıklama yazarak ödemek,
ödeme dekontlarını saklamak,
kira sözleşmesini muhafaza etmek,
kendisine gönderilen ihtarnameleri dikkate almak,
tahliye taahhüdü imzalarken belgeyi dikkatle okumak,
arabuluculuk davetini ve dava tebligatlarını kaçırmamak,
tahliye davasında cevap ve itiraz sürelerini takip etmek.
Kiracının “Ben kiramı ödüyorum, beni çıkaramazlar” düşüncesi de her durumda doğru değildir. Kanunda düzenlenen diğer tahliye sebeplerinin bulunması hâlinde kira ödemelerinin düzenli olması tek başına tahliyeyi engellemez.
26. Ev Sahibi ve Kiracı İçin En Önemli Uyarı
Tahliye hukukunda en sık yapılan hata, bütün tahliye sebeplerinin aynı usule tabi olduğunun düşünülmesidir.
Oysa;
tahliye taahhüdü,
ihtiyaç nedeniyle tahliye,
iki haklı ihtar,
temerrüt nedeniyle tahliye,
yeni malik ihtiyacı
birbirinden farklı hukuki mekanizmalardır.
Her birinde farklı süreler, farklı ispat araçları ve farklı usuli işlemler söz konusu olabilir.
Bu nedenle tahliye sürecine başlamadan önce dosyanın tamamı incelenerek doğru hukuki yol belirlenmelidir.
Sonuç: Tahliye Davasında Doğru Sebep, Doğru Süre ve Doğru Usul Şart
2026 yılında kiracı tahliyesi bakımından temel sorun yalnızca “kiracıyı nasıl çıkarırım?” sorusunun cevabını bulmak değildir.
Asıl önemli olan;
hangi tahliye sebebinin bulunduğunun tespit edilmesi,
kanuni sürenin doğru hesaplanması,
gerekli ihtarın doğru şekilde yapılması,
arabuluculuk dava şartının yerine getirilmesi gereken hâllerde sürecin tamamlanması,
görevli ve yetkili mahkemeye başvurulması
ve nihayetinde tahliye kararının doğru şekilde icra edilmesidir.
Özellikle tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar bakımından tek bir gün dahi sürecin sonucunu etkileyebilecek nitelikte olabilir.
Bu nedenle kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarnameler ve varsa tahliye taahhütnamesi birlikte değerlendirilmeden tahliye sürecine başlanmaması önemlidir.
Güncel mevzuat ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak hukuki değerlendirme yapılması, hem kiraya verenin hem de kiracının hak kaybına uğramasını önlemek açısından önem taşımaktadır.
