Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan birinin kendi hissesini başka bir kişiye satması, diğer paydaşlar açısından önemli hukuki sonuçlar doğurabilir. Türk hukukunda, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara belirli şartlarla önalım (şufa) hakkı tanınmıştır.
Önalım hakkı, taşınmazdaki payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda diğer paydaşların, kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde bu payı öncelikle satın alabilmelerini sağlayan yasal bir haktır.
Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için satış işleminin niteliği, noter bildirimi, hak düşürücü süreler ve dava şartları önem taşır.
Anayasa Mahkemesinin 2026 yılında verdiği önemli bir iptal kararı da hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılması ve dava konusu pay için ödenecek bedelin belirlenmesi bakımından yeni bir hukuki gelişme ortaya çıkarmıştır.
Peki, hisseli tapuda bir ortak hissesini satarsa diğer ortaklar ne yapabilir? Şufa hakkı kaç gün içinde kullanılmalıdır? Önalım davasında hangi bedel esas alınır? Anayasa Mahkemesinin yeni kararı devam eden davaları nasıl etkiler?
- Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?
Şufa hakkı olarak da bilinen yasal önalım hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payının tamamını veya bir kısmını üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.
Bu hakkın temel amacı, paylı mülkiyet ilişkisinin korunması ve taşınmaza dışarıdan yeni kişilerin paydaş olarak katılmasının belirli ölçüde önlenmesidir.
Örnek: Üç kişinin hissedar olduğu bir taşınmazda paydaşlardan biri kendi hissesini dışarıdan bir kişiye satarsa diğer paydaşlar, kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde önalım hakkını kullanabilir.
Önalım hakkı kendiliğinden gerçekleşmez. Hakkını kullanmak isteyen paydaşın, kanunda belirtilen süre ve usullere uygun şekilde dava açması gerekir.
- Hisseli Tapuda Bir Ortak Hissesini Satarsa Diğer Ortakların Hakkı Nedir?
Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payı üzerinde kural olarak serbestçe tasarrufta bulunabilir. Bu nedenle bir paydaşın hissesini satabilmesi için diğer paydaşlardan izin alması gerekmez.
Ancak payın üçüncü bir kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlar yasal önalım hakkına sahip olabilir.
Bu durumda önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, payı satın alan kişiye karşı dava açarak satılan payın kendi adına tescilini talep edebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, önalım hakkının yalnızca üçüncü kişiye yapılan satışlarda doğmasıdır. Payın mevcut paydaşlardan birine satılması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı kural olarak doğmaz.
Dolayısıyla hisseli tapuda bir paydaşın hissesini satması, diğer paydaşların her durumda satışa engel olabileceği anlamına gelmez. Diğer paydaşlara tanınan hak, kanundaki şartların gerçekleşmesi hâlinde önalım davası açabilmeleridir.
- Şufa (Önalım) Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?
Önalım hakkı her türlü devir işleminde kullanılamaz. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde bu hakkın kullanılamayacağı durumlar düzenlenmiştir.
Özellikle şu hususlar önemlidir:
- Bağışlama: Gerçek bir bağışlama işleminde satış bulunmadığından kural olarak yasal önalım hakkı doğmaz.
- Miras yoluyla intikal: Miras yoluyla gerçekleşen mülkiyet geçişi satış niteliğinde değildir. Bu nedenle yasal önalım hakkı kullanılamaz.
- Mevcut paydaşlar arasındaki satış: Payın üçüncü kişiye değil, mevcut paydaşlardan birine satılması hâlinde diğer paydaşlar kural olarak yasal önalım hakkını kullanamaz.
- Cebri artırma: Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi gereğince cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar: 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında bu kapsamdaki satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz.
Bir işlemin gerçek niteliği önemlidir. Satış gibi gösterilen bir bağışlama veya farklı bir hukuki işlem söz konusuysa somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.
- Şufa Hakkı Kaç Gün İçinde Kullanılmalıdır?
Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde düzenlenen hak düşürücü süreler önem taşır.
Kanuna göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir.
Önalım hakkının kullanılmasında iki ayrı süre bulunmaktadır:
Üç aylık süre: Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay içerisinde önalım hakkı kullanılmalıdır.
Azami süre: Satış tarihinden itibaren kanunda öngörülen azami sürenin geçmesiyle önalım hakkı düşer.
7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik nedeniyle satış tarihine göre şu ayrımın yapılması gerekir:
- 25 Aralık 2025 tarihinden önce yapılan satışlarda: Azami süre iki yıldır.
- 25 Aralık 2025 tarihinde ve sonrasında yapılan satışlarda: Azami süre bir yıldır.
Bu ayrım, 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’na eklenen geçici 1. maddenin birinci fıkrasından kaynaklanmaktadır. Yeni süre düzenlemesi, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlara uygulanmaz. Bu satışlarda önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilir.
Önemli: Üç aylık süre, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren başlar. Noter bildirimi yapılmamış olsa bile satış tarihinden itibaren geçerli olan azami süre dikkate alınır.
Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Sürelerin kaçırılması hâlinde önalım hakkı kullanılamaz.
- Şufa Davası Nasıl Açılır? Hangi Mahkemede Görülür?
Yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi gereğince alıcıya karşı açılacak dava yoluyla kullanılır.
Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, hakkın doğduğunu ve kanuni şartların gerçekleştiğini ortaya koyması gerekir.
Şufa davası açılırken genel olarak şu hususlar dikkate alınır:
- Taşınmazın tapu kayıtları ve paydaşlık durumu incelenir.
- Payın üçüncü kişiye satışına ilişkin resmî belgeler temin edilir.
- Satış tarihi ve noter bildiriminin tebliğ tarihi belirlenir.
- Hak düşürücü sürelerin geçip geçmediği değerlendirilir.
- Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin dava açılır.
Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dava sonucunda mahkeme, önalım hakkının şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini, davanın süresinde açılıp açılmadığını ve diğer yasal koşulları değerlendirir.
- Şufa Davasında Hangi Bedel Ödenir? Satış Bedeli mi, Rayiç Bedel mi?
Önalım davalarında en önemli uyuşmazlıklardan biri, önalım hakkını kullanan paydaşın ödemesi gereken bedelin nasıl belirleneceğidir.
Bu konuda 7571 sayılı Kanun ile önemli bir değişiklik yapılmış, ardından Anayasa Mahkemesinin 2026 tarihli kararıyla söz konusu düzenleme iptal edilmiştir.
25 Aralık 2025 öncesindeki düzenleme
7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikten önce önalım hakkının kullanılmasında, payın üçüncü kişiye satıldığı satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderleri esas alınıyordu.
Bu sistemde önalım hakkını kullanan paydaş, kural olarak alıcının ödediği satış bedelini ve ilgili tapu giderlerini karşılayarak payın kendi adına tescilini talep edebiliyordu.
7571 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme
24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrası değiştirildi.
Bu değişiklikle önalım davasına konu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi öngörüldü.
Buna göre önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere ve verilen kesin süre içerisinde nakden yatırması gerekiyordu.
Böylece önalım hakkının kullanılması bakımından tapuda gösterilen satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek rayiç bedel esas alınmaya başlandı.
Anayasa Mahkemesinin 2026 tarihli iptal kararı
Anayasa Mahkemesi, 16 Temmuz 2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararıyla Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen ikinci fıkrasına ilişkin önemli bir iptal kararı verdi.
Mahkeme;
- İkinci fıkranın birinci cümlesindeki rayiç bedel ibaresini,
- Aynı cümledeki gecikmeksizin ibaresini,
- İkinci cümledeki kesin süre ibaresini,
- İkinci fıkranın kalan kısmını,
- Türk Medeni Kanunu’na eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasını
Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti.
Anayasa Mahkemesinin değerlendirmesinde özellikle mülkiyet hakkı ve tarafların menfaatleri arasındaki adil denge üzerinde duruldu.
Mahkemeye göre, önalım hakkına konu payın bedelinin taraflar arasında kararlaştırılan satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek rayiç bedel üzerinden hesaplanması, üçüncü kişi alıcının satıcıya ödediği bedel ile önalım hakkı sahibinden tahsil edeceği bedel arasında farklılık yaratabilmekteydi.
Bu durumun taraflardan biri bakımından haksız kazanca veya zarara yol açabilmesi ve hukuki belirsizlik oluşturması nedeniyle düzenlemenin mülkiyet hakkına ilişkin anayasal güvencelerle bağdaşmadığı sonucuna ulaşıldı.
AYM kararı hemen uygulanacak mı?
Hayır. Anayasa Mahkemesi iptal hükümlerinin yürürlüğe girişini kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren dokuz ay ertelemiştir.
Karar, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.
Buna göre iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecektir.
Dolayısıyla 10 Kasım 2026 itibarıyla iptal kararı yayımlanmış olsa da iptal edilen hükümler henüz yürürlükten kalkmamıştır.
Bu nedenle 6 Ağustos 2027 tarihine kadar yürürlükte bulunan TMK 734/2 hükmü uygulanmaya devam edecektir. Bu süre içerisinde önalım davasında rayiç bedelin hâkim tarafından belirlenmesine ilişkin düzenleme yürürlüktedir.
6 Ağustos 2027 tarihinden sonra ne olacak?
İptal hükümlerinin yürürlüğe girmesiyle birlikte TMK 734. maddenin mevcut ikinci fıkrası yürürlükten kalkacaktır.
Ancak bu durum, 25 Aralık 2025 öncesinde uygulanan satış bedeli sisteminin kendiliğinden yeniden yürürlüğe gireceği anlamına gelmez.
Anayasa Mahkemesi, 7571 sayılı Kanun ile eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasını da iptal etmiştir. Bu hüküm, 734. maddede yapılan değişikliklerin daha önce açılmış davalara da uygulanmasını öngörüyordu.
İptal kararının yürürlüğe girmesiyle birlikte bu geçiş hükmü de yürürlükten kalkacaktır.
Dolayısıyla 6 Ağustos 2027 sonrasında önalım bedelinin belirlenmesi ve depo edilmesine ilişkin uygulamanın nasıl şekilleneceği, yeni bir kanuni düzenleme yapılıp yapılmayacağı ve yargısal değerlendirmeler dikkate alınarak ele alınmalıdır.
- Anayasa Mahkemesinin İptal Kararı Devam Eden Şufa Davalarını Etkiler mi?
Anayasa Mahkemesinin kararında, 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’na eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da iptal edilmiştir.
Söz konusu hüküm, TMK 734. maddede yapılan değişikliğin 25 Aralık 2025 tarihinden önce açılmış davalara da uygulanmasını öngörüyordu.
Bu hükmün iptal edilmesi, eski tarihli davalar bakımından önem taşımaktadır.
Ancak iptal kararının yürürlüğe girişinin dokuz ay ertelenmiş olması nedeniyle 6 Ağustos 2027 tarihine kadar mevcut düzenlemeler uygulanmaya devam edecektir.
İptal hükümlerinin yürürlüğe girmesinden sonra ise devam eden davaların durumu, uygulanacak usul ve maddi hukuk hükümleri ile olası yeni yasal düzenlemeler çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu nedenle devam eden bütün önalım davalarının aynı şekilde sonuçlanacağını söylemek doğru değildir. Her dosyanın açılış tarihi, satış tarihi ve yargılama aşaması birlikte incelenmelidir.
- Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Kullanılırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Hisseli taşınmazlarda pay satışı gerçekleştiğinde diğer paydaşların haklarını koruyabilmesi için bazı hususlara dikkat etmesi gerekir.
Özellikle:
- Satışın üçüncü kişiye yapılıp yapılmadığı belirlenmelidir.
- Tapu kayıtları ve resmî satış belgeleri incelenmelidir.
- Noter bildiriminin yapılıp yapılmadığı ve tebliğ tarihi kontrol edilmelidir.
- Satış tarihine göre uygulanacak hak düşürücü süre belirlenmelidir.
- Dava, kanunda öngörülen görev ve yetki kurallarına uygun şekilde açılmalıdır.
- Önalım bedelinin belirlenmesinde yürürlükteki mevzuat dikkate alınmalıdır.
- Anayasa Mahkemesinin iptal kararının yürürlük tarihi ve olası yeni yasal düzenlemeler takip edilmelidir.
Önalım hakkının kullanılmasında sürelerin kaçırılması ciddi hak kayıplarına neden olabileceğinden, satış işleminin öğrenilmesinden itibaren hukuki durumun gecikmeden değerlendirilmesi önemlidir.
Sonuç
Hisseli tapuda paydaşlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar, Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen yasal önalım hakkından yararlanabilir.
Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için satışın niteliği, noter bildirimi, hak düşürücü süreler ve dava şartları birlikte değerlendirilmelidir.
Anayasa Mahkemesinin 2026 tarihli iptal kararı ise önalım davalarında ödenecek bedelin belirlenmesi bakımından önemli bir hukuki gelişmedir. İptal hükümlerinin 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek olması nedeniyle bu tarihe kadar mevcut düzenlemenin uygulanmaya devam edeceği unutulmamalıdır.
Hisseli taşınmazlarda hak kaybı yaşamamak için satış işleminin ve ilgili sürelerin hukuki açıdan dikkatle takip edilmesi gerekir.
HS Hukuk Ofisi | Av. Hatice Sarıtaş
