28 Eylül 2026
Kira sözleşmesi sona ermeden kiralanan taşınmazın boşaltılması, kiracının kira sözleşmesinden doğan mali sorumluluklarının her durumda aynı anda sona erdiği anlamına gelmez.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2 Haziran 2026 tarihli kararı ise, kira sözleşmesinde taraflarca önceden belirlenen fesih bildirim süresinin makul sürenin belirlenmesinde dikkate alınabileceğini ortaya koydu.
Yargıtay’ın kararına konu olay
Uyuşmazlık, lojistik depo olarak kullanılan bir işyerinin erken tahliyesinden kaynaklandı.
Taraflar arasında 2 Temmuz 2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunuyordu. Sözleşmenin 10. maddesinde, kiracının kira sözleşmesini sona erdirmek istemesi halinde 6 ay önceden bildirimde bulunması gerektiği düzenlenmişti.
Ancak kiracı, sözleşme süresi sona ermeden taşınmazı tahliye etti ve sözleşmede öngörülen 6 aylık bildirim süresine uygun hareket etmedi.
Kiraya veren, erken tahliye nedeniyle uğradığı zararın giderilmesini talep etti.
İlk derece mahkemesi 1 aylık süreyi esas aldı
İlk derece mahkemesinde yapılan incelemede, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için asgari 1 aylık sürenin yeterli olduğu değerlendirildi.
Bu nedenle kiracının, bir aylık kira bedeli tutarında makul süre tazminatı ödemesine karar verildi.
Karar Bölge Adliye Mahkemesi tarafından da yerinde bulundu.
Dosyanın temyiz edilmesi üzerine uyuşmazlık Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin önüne geldi.
Yargıtay: Sözleşmedeki 6 aylık bildirim süresi dikkate alınmalı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sözleşmede tarafların açıkça 6 aylık fesih bildirim süresi kararlaştırmış olmasına dikkat çekti.
Daire, kiracının bu süreye uygun bildirim yapmadan taşınmazı sözleşme süresinden önce tahliye ettiğini belirtti.
Yargıtay’ın değerlendirmesine göre, sözleşmede taraflarca 6 aylık fesih ihbar süresi belirlenmiş olması nedeniyle, somut olayda bu sürenin makul süre olarak kabul edilmesi gerekiyordu.
Bu nedenle ilk derece mahkemesinin yalnızca bir aylık süreyi esas alması doğru bulunmadı ve karar bozuldu.
Karar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Esas No: 2026/2630
Karar No: 2026/3424
Karar Tarihi: 02.06.2026
Kiracı her durumda 6 aylık kira ödemek zorunda mı?
Hayır.
Kararın “taşınmazını erken boşaltan her kiracı mutlaka 6 aylık kira öder” şeklinde yorumlanması doğru değildir.
Yargıtay’ın kararındaki 6 aylık sürenin temelinde, somut kira sözleşmesinde tarafların önceden 6 aylık fesih bildirim süresi kararlaştırmış olması bulunmaktadır.
Erken tahliye halinde sorumluluğun belirlenmesinde;
- Kira sözleşmesinde fesih veya bildirim süresi bulunup bulunmadığı,
- Sözleşmede belirlenen bildirim süresinin ne olduğu,
- Kiracının tahliyeyi ne zaman bildirdiği,
- Taşınmazın niteliği,
- Taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilmesinin ne kadar süreceği,
- Kiraya verenin gerçek zararı,
- Kiraya verenin elde ettiği veya elde etmekten kaçındığı yararlar,
- Kiracının uygun ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulup bulmadığı
gibi hususlar birlikte değerlendirilir.
TBK m. 325 de kiracının sorumluluğunu taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlandırmakta ve uygun yeni bir kiracı bulunması halinde kiracının borçlarının sona erebileceğini düzenlemektedir.
Erken tahliye öncesinde kira sözleşmesi mutlaka incelenmeli
Kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazdan ayrılması halinde yalnızca anahtarın teslim edilmesiyle tüm mali yükümlülüklerin sona erdiği düşünülmemelidir.
Özellikle işyerlerinde, uzun süreli kira sözleşmelerinde ve yüksek kira bedellerinin söz konusu olduğu durumlarda, sözleşmede yer alan fesih ve bildirim hükümleri önemli sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle taşınmazın erken tahliye edilmesinden önce kira sözleşmesinin ilgili hükümlerinin ve somut olayın koşullarının değerlendirilmesi önem taşır.
Kiraya veren açısından da erken tahliye nedeniyle talep edilebilecek tazminatın belirlenmesinde taşınmazın yeniden kiraya verilebilme süresi ve somut zarar unsurları dikkate alınmalıdır.
Sonuç
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 02.06.2026 tarihli, 2026/2630 Esas ve 2026/3424 Karar sayılı kararı, erken tahliye uyuşmazlıklarında kira sözleşmesinde yer alan fesih bildirim hükümlerinin önemini ortaya koymaktadır.
Ancak karar, erken çıkan bütün kiracıların otomatik olarak 6 aylık kira bedelinden sorumlu olduğu anlamına gelmemektedir.
Erken tahliye halinde kiracının sorumluluğunun kapsamı; TBK m. 325, kira sözleşmesindeki hükümler ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.
Kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirmeyi düşünen kiracıların ve erken tahliye nedeniyle alacak veya tazminat talebinde bulunmak isteyen kiraya verenlerin, işlem yapmadan önce hukuki durumlarını değerlendirmeleri önem taşımaktadır.
HS Hukuk Ofisi olarak kira hukuku, erken tahliye, tahliye uyuşmazlıkları ve kira alacaklarına ilişkin hukuki danışmanlık ve dava süreçlerinde destek sağlıyoruz.
Hukuki durumunuzun değerlendirilmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
