Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasını devretmesi veya belirli arsa paylarını yükleniciye bırakması karşılığında, yüklenicinin bağımsız bölümler inşa ederek bunların kararlaştırılan kısmını arsa sahibine teslim etmesini öngören uygulamada oldukça sık kullanılan sözleşmelerdendir.
Ancak bu sözleşmeler yalnızca bir inşaat yapımından ibaret değildir. Tapu devri, arsa paylarının paylaşımı, bağımsız bölümlerin belirlenmesi, vekâletnameler, ruhsat işlemleri, inşaatın süresi, gecikme, eksik ve ayıplı imalat, yükleniciye yapılan satışlar ve sözleşmenin feshi gibi çok sayıda hukuki mesele ortaya çıkabilmektedir.
Özellikle arsa sahibi ile müteahhit arasında uyuşmazlık çıktığında, “Müteahhit inşaata başlamadı, sözleşmeyi feshedebilir miyim?”, “Verdiğim vekâletnameyi geri alabilir miyim?”, “Müteahhit vekâletname ile arsamı satabilir mi?”, “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl iptal edilir?” ve “Müteahhit sözleşmeye aykırı davranırsa ne yapılabilir?” soruları sıkça gündeme gelmektedir.
Bu yazımızda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri, müteahhitler ve uygulamada görev yapan hukukçular açısından önem taşıyan başlıca hususlar güncel mevzuat ve yargı uygulaması çerçevesinde ele alınmaktadır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan ve karşılıklı edimler içeren karma nitelikte bir sözleşmedir.
Arsa sahibi, sözleşmede belirlenen şartlara göre belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi veya bağımsız bölümlerin paylaşımını kabul etmeyi üstlenirken; müteahhit, taşınmaz üzerinde kararlaştırılan projeye uygun şekilde inşaat yapmayı ve kendisine düşmeyen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder.
Bu sözleşmelerde tarafların hak ve yükümlülüklerinin açık şekilde belirlenmesi büyük önem taşır.
Özellikle;
- İnşaatın toplam süresi,
- Yapının teknik özellikleri,
- Kullanılacak malzemeler,
- Bağımsız bölümlerin paylaşımı,
- Arsa paylarının devrinin hangi aşamalarda yapılacağı,
- Ruhsat ve iskân işlemlerinin kim tarafından gerçekleştirileceği,
- Gecikme halinde uygulanacak cezai şart,
- Eksik ve ayıplı imalatın sonuçları,
- Sözleşmenin feshi veya dönme şartları,
- Vekâletnamenin kapsamı
ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde Yapılmak Zorunda mı?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde şekil konusu son derece önemlidir.
Taşınmaz mülkiyetinin devrini veya taşınmaz üzerinde ayni hak kurulmasını içeren işlemler bakımından resmi şekil kuralları dikkate alınmalıdır. Bu nedenle yalnızca tarafların kendi aralarında imzaladığı basit bir sözleşmeye güvenilmesi ciddi hukuki riskler doğurabilir.
Uygulamada sözleşmenin düzenlenmesi sırasında noter, tapu ve resmi şekil şartları bakımından işlemin hukuki niteliğinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Bu nedenle arsa sahibinin sözleşmeyi imzalamadan önce yalnızca sözleşme bedeline veya müteahhidin taahhütlerine değil, sözleşmenin şekline ve tapu işlemlerine ilişkin sonuçlarına da dikkat etmesi gerekir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibi Nelere Dikkat Etmeli?
Arsa sahibinin sözleşme imzalanmadan önce özellikle şu hususları kontrol etmesi gerekir:
1. Müteahhidin geçmiş projeleri ve mali durumu araştırılmalı
Müteahhidin daha önce tamamladığı projeler, devam eden işleri, şirket yapısı ve ekonomik durumu mümkün olduğu ölçüde araştırılmalıdır.
2. Arsa paylarının ne zaman devredileceği açıkça yazılmalı
Arsa payının tamamının inşaatın başında müteahhide devredilmesi, arsa sahibi açısından önemli riskler doğurabilir.
Bu nedenle sözleşmede arsa payı devirlerinin inşaatın belirli seviyelere ulaşmasına bağlanması tercih edilebilir.
3. Bağımsız bölümlerin paylaşımı açıkça belirtilmeli
Hangi bağımsız bölümün arsa sahibine, hangisinin müteahhide bırakılacağı sözleşmede ve eklerinde açıkça gösterilmelidir.
4. İnşaat süresi kesin olarak belirlenmeli
“Ruhsat alındıktan sonra” veya “inşaat başladıktan sonra” gibi belirsiz ifadeler yerine mümkün olduğunca başlangıç ve teslim kriterleri açıkça düzenlenmelidir.
5. Gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar belirlenmeli
Müteahhidin inşaatı zamanında tamamlamaması halinde kira kaybı, cezai şart veya diğer zararların nasıl karşılanacağı sözleşmede düzenlenebilir.
Müteahhit İnşaata Başlamazsa Arsa Sahibi Ne Yapabilir?
Müteahhidin sözleşmede üstlendiği yükümlülükleri yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin hangi hukuki yola başvurabileceği somut olayın özelliklerine göre belirlenir.
İnşaata hiç başlanmaması, inşaatın uzun süre durması, ruhsat işlemlerinin yapılmaması, sözleşmeye aykırı imalat yapılması veya teslimin ciddi şekilde gecikmesi gibi durumlarda sözleşmenin sona erdirilmesi ve zararların talep edilmesi gündeme gelebilir.
Ancak arsa sahibinin doğrudan “sözleşmeyi feshettim” şeklinde hareket etmesi her olayda hukuken güvenli değildir.
Sözleşmenin niteliği, temerrüt durumu, tarafların kusuru, sözleşmedeki fesih hükümleri ve yapılan imalatın seviyesi birlikte değerlendirilmelidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Sözleşmenin sona erdirilmesi, uyuşmazlıkların en önemli başlıklarından biridir.
Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması halinde;
- Sözleşmenin feshi,
- Sözleşmeden dönme,
- Tapu iptali ve tescil,
- Gecikme nedeniyle tazminat,
- Eksik veya ayıplı iş bedeli,
- Cezai şart,
- Menfi ve müspet zarar talepleri
gündeme gelebilir.
Burada kullanılacak hukuki yol, sözleşmenin niteliğine ve tarafların gerçekleştirdiği edimlerin seviyesine göre değişebilir.
Bu nedenle özellikle yüksek değerli taşınmazlarda fesih veya dönme bildiriminin hukuki durum değerlendirilmeden hazırlanması ileride açılabilecek davalarda ciddi sorunlara yol açabilir.
Müteahhit Sözleşmeye Aykırı İnşaat Yaparsa Ne Olur?
Müteahhidin projeye, teknik şartnameye veya sözleşmeye aykırı imalat yapması halinde arsa sahibinin çeşitli talepleri gündeme gelebilir.
Örneğin;
- Eksik işlerin tamamlanması,
- Ayıpların giderilmesi,
- Bedel indirimi,
- Zararın tazmini,
- Gecikme tazminatı,
- Sözleşmenin sona erdirilmesi
somut olayın şartlarına göre talep edilebilir.
Bu noktada inşaatın mevcut durumunun tespit edilmesi ve mümkünse teknik inceleme yapılması önemlidir.
Arsa Sahibi Müteahhide Vekâletname Vermek Zorunda mı?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada müteahhide veya müteahhidin belirlediği kişilere geniş kapsamlı vekâletnameler verilebilmektedir.
Ancak arsa sahibinin verdiği vekâletnamenin kapsamı son derece önemlidir.
Özellikle;
“Taşınmazı satmaya, devretmeye, ipotek etmeye, kat irtifakı kurmaya, bağımsız bölüm seçmeye, üçüncü kişilere satış yapmaya yetkilidir”
gibi geniş yetkiler içeren vekâletnameler imzalanmadan önce dikkatle incelenmelidir.
Arsa sahibi yalnızca inşaat ruhsatı ve belediye işlemlerinin yürütülmesi için vekâlet vermek istiyorsa, vekâletnamenin bu amaçla sınırlı tutulması hukuki riskleri azaltabilir.
Müteahhide Verilen Vekâletname Azledilebilir mi?
Evet. Vekâlet veren kişi, hukuki şartlar çerçevesinde vekâlet ilişkisini sona erdirebilir.
Türk Borçlar Kanunu’ndaki vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümler kapsamında vekâlet verenin ve vekilin vekâlet ilişkisini sona erdirme imkânı bulunmaktadır.
Ancak burada önemli olan nokta, vekâletnamenin azledilmesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmayacağıdır.
Yani arsa sahibi müteahhide verdiği vekâletnameyi iptal etse dahi, taraflar arasındaki temel arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Bu iki hukuki ilişki birbirinden ayrılmalıdır.
Vekâletname Azli Nasıl Yapılır?
Uygulamada vekâletnamenin azli noter aracılığıyla gerçekleştirilebilir.
Ancak yalnızca azil işleminin yapılması yeterli olmayabilir.
Özellikle müteahhide verilen vekâletnamenin;
- Tapu işlemlerini,
- Satış yetkisini,
- Kat irtifakı işlemlerini,
- Kat mülkiyeti işlemlerini,
- İpotek işlemlerini,
- Üçüncü kişilere devir yetkisini
içerip içermediği kontrol edilmelidir.
Azil sonrasında ilgili kurum ve kişilerin durumdan haberdar edilmesi ve somut olayın özelliklerine göre gerekli hukuki tedbirlerin değerlendirilmesi önem taşır.
Müteahhit Vekâletname ile Arsa Sahibinin Hissesini Satabilir mi?
Bu sorunun cevabı doğrudan vekâletnamenin içeriğine ve taraflar arasındaki hukuki ilişkiye bağlıdır.
Vekâletnamede taşınmazın satışı veya devri konusunda açık yetki bulunması halinde vekilin yaptığı işlemlerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Bu nedenle arsa sahibinin “vekalet verdim ama satış yapamaz” şeklinde varsayımda bulunması doğru değildir.
Vekâletname hazırlanırken hangi işlemlere yetki verildiğinin açıkça sınırlandırılması büyük önem taşır.
Müteahhit Vekâletnameyi Kötüye Kullanırsa Ne Yapılabilir?
Müteahhidin veya vekilin kendisine verilen yetkiyi arsa sahibinin zararına kullanması halinde olayın özelliklerine göre;
- Tapu iptali ve tescil,
- Tazminat,
- Haksız işlemden kaynaklanan diğer talepler,
- İhtiyati tedbir,
- Ceza hukuku bakımından başvurular
gündeme gelebilir.
Ancak her vekâletnameye aykırı işlem otomatik olarak aynı hukuki sonucu doğurmaz. İşlemin içeriği, üçüncü kişinin iyi niyeti, tapu sicilindeki durum ve tarafların sözleşmeleri birlikte değerlendirilmelidir.
Arsa Sahibi ile Müteahhit Arasındaki En Yaygın Uyuşmazlıklar Nelerdir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar arasında şunlar bulunmaktadır:
- Müteahhidin inşaata başlamaması
- İnşaatın süresinde tamamlanmaması
- Eksik veya ayıplı imalat
- Projeye aykırı yapı yapılması
- Bağımsız bölümlerin sözleşmeye aykırı paylaşılması
- Arsa paylarının erken veya haksız şekilde devredilmesi
- Müteahhidin kendisine düşmeyen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesi
- Vekâletnamenin kötüye kullanılması
- Sözleşmenin feshi veya dönme konusunda anlaşmazlık
- Gecikme nedeniyle kira ve zarar talepleri
- Tapu iptali ve tescil talepleri
- İskân ve yapı kullanma izin belgesiyle ilgili sorunlar
- Sözleşmenin geçersizliği veya şekil sorunları
- Birden fazla arsa sahibinin bulunması nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklar.
Müteahhidin Üçüncü Kişiye Yaptığı Satışlar Geçerli mi?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendisine bırakılması planlanan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması uygulamada önemli uyuşmazlıklara neden olmaktadır.
Müteahhit henüz bağımsız bölümün maliki değilse, yaptığı işlemin hukuki niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Adalet Bakanlığı tarafından yayımlanan İnşaat Hukuku çalışmasında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı satışlar ve bu kişilerin hukuki durumlarının uygulamada önemli uyuşmazlıklar doğurduğu belirtilmektedir.
Bu nedenle üçüncü kişinin yaptığı ödemenin niteliği, yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşme, tapu kayıtları ve tarafların iyi niyet durumları birlikte incelenmelidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi?
Somut olayın özelliklerine göre tapu iptali ve tescil davaları gündeme gelebilir.
Özellikle müteahhidin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesi ile arsa sahibinin tapu devri borcu arasında uyuşmazlık çıkması halinde tescil talepleri önem kazanabilir.
Bunun yanında müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin de uyuşmazlığa dahil olduğu durumlarda davanın tarafları ve hukuki sebebi ayrıca belirlenmelidir.
Yargıtay’ın güncel iş bölümü kararlarında arsa payı ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların 6. Hukuk Dairesinin görev alanında olduğu görülmektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Davalarında Hangi Mahkeme Görevlidir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin belirlenmesi, uyuşmazlığın hukuki niteliğine ve tarafların sıfatlarına göre değerlendirilmelidir.
Bu nedenle “Her arsa payı karşılığı inşaat davasına aynı mahkeme bakar” şeklinde genel bir kabul doğru değildir.
Davanın konusu; fesih, tapu iptali ve tescil, alacak, tazminat, ayıp, tüketici işlemi veya başka bir hukuki ilişki olup olmadığına göre görev ve yetki kuralları ayrıca incelenmelidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Arabuluculuk bakımından uyuşmazlığın tarafları, niteliği ve talebin hukuki sebebi dikkate alınmalıdır.
Özellikle ticari dava niteliği taşıyan veya özel kanunlarda dava şartı arabuluculuğa tabi tutulan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru gerekip gerekmediği mutlaka kontrol edilmelidir.
Bu nedenle dava açılmadan önce güncel dava şartı arabuluculuk hükümlerinin ve uyuşmazlığın taraf sıfatlarının incelenmesi önem taşır.
12. Yargı Paketi Arsa Payı Karşılığı İnşaat Davalarını Değiştirdi mi?
Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen düzenleme 17 Temmuz 2026 tarihinde TBMM Genel Kurulunda kabul edilerek yasalaşmıştır.
- Yargı Paketi kapsamında hukuk yargılamalarının daha etkin ve hızlı yürütülmesine yönelik çeşitli usul düzenlemeleri yapılmıştır.
Ancak bu düzenlemeler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin temel hukuki yapısını ortadan kaldıran veya sözleşmenin tüm hükümlerini değiştiren bir düzenleme olarak değerlendirilmemelidir.
Bu nedenle arsa sahibi veya müteahhit açısından “12. Yargı Paketi çıktı, artık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde şu kural değişti” şeklindeki genellemeler yerine, uyuşmazlığın hangi kanun maddesini ve hangi usul aşamasını ilgilendirdiğinin ayrıca incelenmesi gerekir.
Avukatlar Açısından Arsa Payı Karşılığı İnşaat Uyuşmazlıklarında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bu tür dosyalarda yalnızca sözleşmenin incelenmesi çoğu zaman yeterli değildir.
Avukat tarafından;
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,
- Ek protokoller,
- Teknik şartname,
- Tapu kayıtları,
- Vekâletnameler,
- Azil belgeleri,
- Yapı ruhsatı,
- Onaylı mimari proje,
- Kat irtifakı belgeleri,
- Yapı kullanma izin belgesi,
- Belediye kayıtları,
- Müteahhit ile üçüncü kişiler arasındaki satış belgeleri,
- Ödeme belgeleri,
- İnşaatın mevcut seviyesi
birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle fesih veya dönme talebinden önce inşaatın hangi seviyede bulunduğunun ve tarafların bugüne kadar hangi edimleri yerine getirdiğinin tespit edilmesi büyük önem taşır.
Arsa Sahibi Sözleşmeyi İmzalamadan Önce Ne Yapmalı?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce;
1. Müteahhidin geçmiş projeleri araştırılmalı,
2. Tapu kayıtları incelenmeli,
3. İmar durumu kontrol edilmeli,
4. Proje ve bağımsız bölüm paylaşımı netleştirilmeli,
5. İnşaat süresi açıkça belirlenmeli,
6. Gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar düzenlenmeli,
7. Arsa paylarının devir aşamaları belirlenmeli,
8. Vekâletnamenin kapsamı sınırlandırılmalı,
9. Fesih ve sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümler ayrıntılı yazılmalı,
10. Sözleşme imzalanmadan önce uzman bir avukattan hukuki inceleme alınmalıdır.
Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüksek ekonomik değere sahip taşınmazları ilgilendirdiği için sözleşmenin hazırlanmasından tapu devirlerine, vekâletnamenin düzenlenmesinden inşaatın teslimine kadar her aşamada dikkatli hukuki inceleme gerektirmektedir.
Özellikle müteahhide verilen geniş kapsamlı vekâletnameler, arsa paylarının erken devri, inşaatın gecikmesi, sözleşmeye aykırı imalat, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve sözleşmenin feshi ileride ciddi uyuşmazlıklara dönüşebilmektedir.
Bu nedenle arsa sahibi açısından sözleşme imzalanmadan önce; müteahhit açısından ise sözleşme ve proje yükümlülükleri belirlenirken hukuki danışmanlık alınması, ileride ortaya çıkabilecek yüksek maliyetli uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önemlidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuki yol, her dosyanın sözleşme hükümleri, tapu kayıtları, inşaatın mevcut durumu ve tarafların gerçekleştirdiği işlemler dikkate alınarak ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
