Miras kalan taşınmazın satışı, mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi ve izale-i şuyu süreçlerinde önemli bir değişiklik yapıldı. İcra ve İflas Kanunu’nda yapılan yeni düzenlemeyle, belirli şartları taşıyan ve miras yoluyla edinilmiş taşınmazların ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde, yapılacak açık artırmalarda birinci artırma yalnızca taşınmazın malik olan mirasçıları arasında gerçekleştirilecek.
Bu düzenleme, miras yoluyla intikal eden taşınmazların satışında mirasçıların haklarını doğrudan etkileyen önemli bir değişiklik niteliğindedir.
Miras Kalan Taşınmazın Satışında Yeni Dönem
Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda birden fazla mirasçının malik olması halinde, mirasçılar arasında taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşmazlık yaşanabilmektedir. Mirasçılardan birinin veya birden fazlasının ortaklığın sona erdirilmesini istemesi halinde, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yoluna başvurulabilmektedir.
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi durumunda taşınmazın satışı, icra ve satış mevzuatında öngörülen usullere göre gerçekleştirilmektedir.
Yapılan yeni düzenlemeyle birlikte, belirli şartları taşıyan miras yoluyla edinilmiş taşınmazların satışında ilk artırma bakımından mirasçılara öncelik tanınması öngörülmüştür.
Birinci İhaleye Kimler Katılabilecek?
Yeni düzenleme kapsamında, aşağıdaki şartların bulunması halinde birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır:
- Taşınmazın tüm maliklerinin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması,
- Taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması,
- Taşınmaz hakkında ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması.
Bu şartların gerçekleşmesi halinde, yapılacak birinci artırmaya taşınmazın malik olmayan üçüncü kişiler katılamayacaktır.
Başka bir ifadeyle, miras yoluyla edinilen ve yalnızca mirasçıların malik olduğu bir taşınmazın ortaklığının satış yoluyla giderilmesi söz konusu olduğunda, ilk ihale sadece malik mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.
Mirasçılar Dışındaki Kişiler İlk İhaleye Katılabilecek mi?
Düzenlemenin en dikkat çekici noktalarından biri, mirasçılar dışındaki üçüncü kişilerin birinci artırmaya katılımının engellenmesidir.
Örneğin, miras yoluyla üç kardeşe intikal eden bir taşınmazın ortaklığının satış yoluyla giderilmesine karar verildiğini düşünelim. Taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında herhangi bir üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmuyorsa, kanunda belirtilen diğer şartların da gerçekleşmesi halinde birinci artırma yalnızca bu üç mirasçı arasında yapılacaktır.
Böylece mirasçılardan biri veya birkaçı, birinci artırmada taşınmazın mülkiyetini elde etme imkânına sahip olabilecektir.
Ancak düzenlemenin uygulanabilmesi için somut olayın kanunda belirtilen şartları taşıması gerekir. Bu nedenle her miras kalan taşınmazın satışında otomatik olarak yalnızca mirasçıların ihaleye katılacağı sonucuna varılmamalıdır.
Birinci Artırmada Taşınmazın Değeri Ne Kadar Olmalı?
Yeni düzenlemeye göre, yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacak birinci artırmada teklifin ulaşması gereken bedel bakımından özel bir sınır öngörülmüştür.
Buna göre birinci artırmada verilecek teklifin taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100’ünü aşması gerekmektedir.
Bu yönüyle birinci artırmada, taşınmazın belirlenen muhammen kıymetinin tamamını aşan bir teklif verilmesi şartı bulunmaktadır.
İlk artırmanın sonuçsuz kalması halinde ise satış sürecinin devamında uygulanacak usul ve ikinci artırmaya ilişkin şartların ayrıca değerlendirilmesi gerekecektir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davalarını Nasıl Etkileyecek?
Ortaklığın giderilmesi davası, uygulamada “izale-i şuyu davası” olarak da bilinmektedir. Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla başvurulan hukuki yollardan biridir.
Ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesinin mümkün olmadığı veya tercih edilmediği durumlarda taşınmazın satılması ve satış bedelinin hak sahipleri arasında paylaştırılması gündeme gelebilmektedir.
Yeni düzenleme, özellikle miras yoluyla edinilmiş taşınmazların satış suretiyle ortaklığının giderilmesi aşamasında önem taşımaktadır.
Bununla birlikte, ortaklığın giderilmesi davasının açılması ile satış aşaması birbirinden farklı hukuki süreçlerdir. Yeni düzenleme doğrudan satış aşamasındaki açık artırma usulüne ilişkin özel bir düzenleme getirmektedir.
Miras Kalan Ev veya Arsa Satılırken Mirasçıların Önceliği Olacak mı?
Yeni düzenlemenin uygulanma şartlarının gerçekleşmesi halinde, miras kalan ev, arsa, tarla veya diğer taşınmazların ortaklığının satış yoluyla giderilmesinde birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.
Ancak burada önemli olan husus, taşınmazın gerçekten kanunda öngörülen şartları taşıyıp taşımadığıdır.
Özellikle;
- Tapu kaydında kimlerin malik olduğu,
- Maliklerin taşınmazı hangi yolla edindiği,
- Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunup bulunmadığı,
- Ortaklığın giderilmesine ilişkin kararın niteliği,
- Satış ilanının hangi tarihte yapıldığı
gibi hususlar dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle, miras kalan evin veya arsanın satışında ilk ihaleye kimlerin katılabileceği, her somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeni Düzenleme Ne Zaman Uygulanacak?
Yeni düzenlemenin uygulanmasında geçiş hükümleri de önem taşımaktadır.
Düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar bakımından yeni hükümlerin uygulanıp uygulanmayacağı, kanunda yer alan geçiş hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Bu nedenle satış süreci devam eden taşınmazlar açısından açık artırma ilanının tarihi önem arz etmektedir.
Satış ilanı yapılmış olan bir taşınmazın yeni düzenlemeden yararlanıp yararlanamayacağı konusunda, dosyanın ve satış işlemlerinin güncel durumu incelenmelidir.
Miras Kalan Taşınmazın İhalesinde Mirasçıların Hakları
Yeni düzenleme, belirli şartları taşıyan taşınmazların satışında mirasçıların birinci artırmaya katılımını güvence altına alan özel bir sistem getirmektedir.
Bu sistem sayesinde, şartları taşıyan taşınmazlarda ilk artırmanın mirasçılar arasında gerçekleştirilmesi mümkün olacaktır.
Ancak bu düzenlemenin, mirasçıya doğrudan ve koşulsuz bir satın alma hakkı verdiği düşünülmemelidir. Mirasçının taşınmazı elde edebilmesi için birinci artırmaya katılması ve kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde geçerli bir teklif vermesi gerekmektedir.
Sonuç: Miras Kalan Taşınmazın Satışında Yeni İhale Sistemi
İcra ve İflas Kanunu’nda yapılan yeni düzenleme ile miras kalan taşınmazların satışında önemli bir değişiklik yapılmıştır.
Buna göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde yapılacak birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.
Bu düzenleme, özellikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları sonucunda satış aşamasına gelen taşınmazlar bakımından önem taşımaktadır.
Ancak düzenlemenin uygulanıp uygulanmayacağının belirlenmesi için taşınmazın tapu kayıtlarının, mülkiyetin edinim şeklinin, mirasçılık durumunun ve satış dosyasındaki işlemlerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Miras kalan taşınmazınızın ortaklığın giderilmesi yoluyla satışa çıkarılması söz konusuysa, ihaleye kimlerin katılabileceği ve yeni düzenlemenin somut olayınıza uygulanıp uygulanamayacağı konusunda hukuki destek almanız önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Miras kalan taşınmazın ilk ihalesine herkes katılabilir mi?
Kanunda belirtilen şartların tamamının gerçekleştiği taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır.
Mirasçı olmayan kişiler birinci artırmaya katılabilir mi?
Kanunda belirtilen şartları taşıyan taşınmazlarda yapılacak birinci artırmaya mirasçı olmayan üçüncü kişiler katılamayacaktır.
Bu düzenleme her miras kalan taşınmaz için geçerli mi?
Hayır. Taşınmazın tüm maliklerinin miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması gibi kanuni şartların gerçekleşmesi gerekir.
Düzenleme ortaklığın giderilmesi davasını mı etkiliyor?
Düzenleme esas olarak ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesinden sonraki açık artırma sürecini ilgilendirmektedir. Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.
Birinci artırmada taşınmazın tamamı mirasçıya geçer mi?
Mirasçının taşınmazı elde edebilmesi için artırmaya katılması ve satışın kanunda öngörülen şartlara uygun şekilde sonuçlanması gerekir. Düzenleme, mirasçıya otomatik olarak taşınmazın mülkiyetini kazandırmamaktadır.
Hukuki Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olayın hukuki ve fiili koşulları farklı olabileceğinden, miras kalan taşınmazın satışı, ortaklığın giderilmesi ve icra yoluyla satış süreçlerinde uzman bir avukattan hukuki görüş alınması önerilir.
