Konut satın alan kişilerin karşılaşabildiği sorunlardan biri, müteahhidin veya satış sözleşmesinde satıcı olarak yer alan kişinin evi kararlaştırılan tarihte teslim etmemesidir. İnşaatın gecikmesi, alıcının kira ödemeye devam etmesine veya taşınma planlarının aksamasına neden olabilir.
Peki, müteahhit evi zamanında teslim etmezse alıcı hangi haklara sahiptir? Gecikme nedeniyle tazminat istenebilir mi? Sözleşmeden dönerek ödenen bedelin iadesi talep edilebilir mi?
Bu soruların yanıtı, öncelikle satış sözleşmesinin niteliğine ve somut olayın koşullarına göre belirlenir.
1. Müteahhit konutu en geç ne zaman teslim etmelidir?
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilen ön ödemeli konut satışlarında, konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içerisinde teslim edilmesi zorunludur.
Kanunun 44. maddesine göre teslim süresi, sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Ancak taraflar daha kısa bir süre kararlaştırmışsa satıcı bu süreye uymak zorundadır.
Örneğin sözleşmede konutun 18 ay içerisinde teslim edileceği belirtilmişse satıcı, 48 aylık yasal üst sınırı gerekçe göstererek teslimi erteleyemez.
Konutun teslim edilmiş sayılması için yalnızca anahtarın verilmesi yeterli değildir. Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescil edilmesi veya kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapuya tescil edilmesiyle birlikte oturmaya elverişli şekilde zilyetliğinin devredilmesi gerekir.
Bu nedenle yalnızca fiilî kullanımın başlaması veya anahtar teslimi, her durumda hukuken teslimin gerçekleştiği anlamına gelmez.
Burada belirtilen 48 aylık süre, ön ödemeli konut satışlarına ilişkin özel düzenlemedir. Diğer satış ve eser sözleşmelerinde teslim süresi, sözleşme hükümleri ve uygulanacak genel mevzuat çerçevesinde değerlendirilir.
2. Müteahhit evi geç teslim ederse tazminat istenebilir mi?
Müteahhidin veya sözleşmede satıcı olarak yer alan kişinin teslim yükümlülüğünü zamanında yerine getirmemesi hâlinde alıcı, şartları oluşmuşsa gecikmeden kaynaklanan zararlarının karşılanmasını talep edebilir.
Örneğin teslim edilmeyen konut nedeniyle başka bir yerde kira ödemeye devam eden alıcının kira giderleri, gecikmeyle uygun illiyet bağı bulunması ve zararın ispatlanması koşuluyla maddi zarar kapsamında değerlendirilebilir.
Sözleşmede geç teslim nedeniyle geçerli bir cezai şart kararlaştırılmışsa alıcı, ilgili sözleşme hükmüne dayanarak cezai şart da talep edebilir.
Ancak tazminatın kapsamı; gecikmenin nedeni, satıcının sorumluluğu, sözleşme hükümleri ve zararın ispatına göre belirlenir. Her gecikme durumunda kendiliğinden aynı miktarda tazminat hakkı doğmaz.
3. Alıcı sözleşmeden cayabilir veya dönebilir mi?
Ön ödemeli konut satışlarında cayma ve sözleşmeden dönme birbirinden farklı hukuki haklardır.
6502 sayılı Kanun’un 43. maddesi uyarınca tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içerisinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayabilir.
Kanunun 45. maddesi ise tüketiciye, sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı tanır.
Bu hakkın herhangi bir gerekçe gösterilmeden kullanılması durumunda satıcı, kanunda belirtilen koşullara bağlı olarak belirli vergi, harç ve benzeri yasal masrafları ve sözleşme bedelinin;
- İlk 3 ay için yüzde 2’sine,
- 3 ila 6 ay arasında yüzde 4’üne,
- 6 ila 12 ay arasında yüzde 6’sına,
- 12 ila 24 ay arasında yüzde 8’ine
kadar tazminat talep edebilir.
Ancak önemli bir istisna bulunmaktadır. Satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi nedeniyle tüketicinin sözleşmeden dönmesi hâlinde, devir veya teslim gerçekleşinceye kadar tüketiciden vergi, harç, masraf veya tazminat adı altında herhangi bir bedel talep edilemez. Bu hakkın uygulanabilmesi için satıcının yükümlülüklerini ihlal ettiğinin somut olayda ortaya konulması gerekir.
Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve borçlandırıcı belgeler en geç 180 gün içerisinde iade edilmelidir. Satıcının aldığı bedeli ve borçlandırıcı belgeleri iade etmesinden itibaren tüketici de 10 gün içerisinde sözleşme kapsamında edindiği hakları iade etmekle yükümlüdür.
14 günlük cayma hakkının kullanılması hâlinde ise tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve borçlandırıcı belgeler, cayma bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 14 gün içerisinde iade edilmelidir. Bu durumda da tüketici, satıcının iade yükümlülüğünü yerine getirmesinden itibaren 10 gün içerisinde sözleşme kapsamında edindiği hakları iade etmelidir.
Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, 24 aylık sürenin ön ödemeli konut satışlarına ilişkin özel dönme hakkı bakımından geçerli olmasıdır. Bu sürenin sona ermesi, satıcının teslim yükümlülüğünü ihlal etmesi hâlinde alıcının Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre sahip olduğu hukuki imkânları ortadan kaldırmaz.
4. Müteahhide karşı hangi hukuki işlemler yapılabilir?
Konutun zamanında teslim edilmemesi hâlinde öncelikle satış sözleşmesi ve varsa ek protokoller incelenmelidir.
Olayın özelliklerine göre alıcı:
- Konutun teslim edilmesini talep edebilir.
- Gecikmeden kaynaklanan maddi zararlarının tazminini isteyebilir.
- Sözleşmede kararlaştırılmışsa gecikme cezasını talep edebilir.
- Kanuni koşulları oluşmuşsa sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini isteyebilir.
Ön ödemeli konut satışlarında cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin, ilgili süreler içerisinde noterlikler aracılığıyla satıcıya yöneltilmesi gerekir.
Bunun dışında, teslim borcunun yerine getirilmemesi nedeniyle satıcının temerrüde düşürülmesi ve teslim talebinin kayıt altına alınması bakımından da noter aracılığıyla ihtar gönderilmesi yararlı olabilir. Temerrüdün gerçekleşmesi, sözleşmede belirlenen teslim tarihine ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre değerlendirilir.
6502 sayılı Kanun kapsamına girmeyen satış ve sözleşmelerde ise Türk Borçlar Kanunu’nun borca aykırılık ve temerrüde ilişkin hükümleri uygulanabilir.
Uyuşmazlığın niteliğine ve talep edilen miktara göre tüketici hakem heyetine veya tüketici mahkemesine başvurulabilir.
2026 yılı itibarıyla değeri 186.000 TL’nin altında bulunan tüketici uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyetine başvuru yapılması gerekir. 186.000 TL ve üzerindeki uyuşmazlıklarda ise tüketici hakem heyetine başvurulamaz. Bu uyuşmazlıklar bakımından, dava şartı arabuluculuğa ilişkin istisnalar saklı kalmak üzere, öncelikle arabuluculuğa, ardından tüketici mahkemesine başvurulması gerekir.
5. Alıcı hangi belgeleri saklamalıdır?
Olası bir hukuki süreçte aşağıdaki belgelerin muhafaza edilmesi önemlidir:
- Konut satış sözleşmesi ve ek protokoller
- Ödeme dekontları ve banka kayıtları
- Teslim tarihini gösteren belgeler
- Müteahhit veya satıcıyla yapılan yazışmalar ve bildirimler
- Varsa kira sözleşmesi ve kira ödeme kayıtları
- Gecikmeden kaynaklanan diğer zararları gösteren belgeler
Bu belgeler, teslim yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediğinin ve ortaya çıkan zararın değerlendirilmesinde önem taşır.
Sonuç
Müteahhidin konutu zamanında teslim etmemesi, alıcının hukuki haklarını ortadan kaldırmaz. Ancak uygulanacak hükümler; satışın tüketici işlemi olup olmadığına, sözleşmenin ön ödemeli konut satışı niteliğine, teslim tarihine ve gecikmenin nedenine göre değişebilir.
Bu nedenle sözleşmeden dönme, bedel iadesi veya tazminat taleplerinde ilgili sözleşme ve belgelerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Hukuki dayanak: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 40-45, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun borca aykırılık ve temerrüde ilişkin hükümleri ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup her somut olay kendi koşulları içerisinde değerlendirilmelidir.
