Kira bedellerindeki artışlar nedeniyle kiracı ve ev sahipleri arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların başında kira tespit davası gelmektedir.
Özellikle kira sözleşmesinin beş yılı aşmasıyla birlikte mevcut kira bedelinin emsal kira bedellerinin oldukça altında kalması, kiraya verenlerin kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep etmesine neden olmaktadır.
2026 yılı itibarıyla kira tespit davalarında Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, güncel Yargıtay uygulaması ve kira artışlarına ilişkin geçici düzenlemelerin sona ermiş olması önem taşımaktadır.
Ayrıca kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen düzenlemenin kira tespit davalarına herhangi bir değişiklik getirip getirmediği de uygulamada sıkça sorulmaktadır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır.
Davanın temel hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir.
Kira tespit davası sonucunda mahkeme, somut olayın özelliklerine ve kanuni kriterlere göre yeni kira bedelini belirler.
Bu dava;
- Kiraya veren tarafından,
- Kiracı tarafından
açılabilir.
Dolayısıyla kira bedelinin düşük olduğunu düşünen ev sahibi kadar, yüksek kira bedeli talep edildiğini düşünen kiracının da kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep etmesi mümkündür.
Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı Nedir?
Kira tespit davalarının temel dayanağı TBK m. 344’tür.
TBK m. 344 kapsamında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, kanunda öngörülen sınırlar içerisinde geçerlidir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise kira bedeli, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu gibi kriterler dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.
Bu nedenle kira tespit davasında yalnızca “evin çevresinde kiralar arttı” şeklindeki genel bir iddia yeterli değildir.
Mahkeme tarafından taşınmazın gerçek kira değerini ortaya koyabilecek somut veriler değerlendirilir.
5 Yıllık Süre Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Bu konu kira tespit davalarında en fazla karıştırılan konulardan biridir.
İlk 5 yıl içerisinde
Kira sözleşmesinin ilk beş yıllık döneminde kira bedelinin belirlenmesinde temel olarak TBK m. 344’teki yıllık artış sınırı dikkate alınır.
Sözleşmede kararlaştırılan artış oranı kanuni sınırı aşamaz.
5 yıldan sonra
Kira ilişkisinin beş yılı aşmasıyla birlikte kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin TBK m. 344/3 hükmü önem kazanır.
Bu aşamada mahkeme;
- TÜFE oranını,
- Kiralananın durumunu,
- Emsal kira bedellerini,
- Hakkaniyeti
birlikte değerlendirerek kira bedelini belirler.
Bu nedenle “5 yıl dolunca kira otomatik olarak rayiç bedele çıkar” şeklinde bir uygulama yoktur.
Beş yılın dolması, kira bedelinin otomatik olarak değişmesi değil, kanunda öngörülen koşullar çerçevesinde mahkeme tarafından yeniden belirlenebilmesinin önünü açar.
5 Yıl Ne Zaman Başlar?
Beş yıllık sürenin hesabında kira ilişkisinin başlangıç tarihi önemlidir.
Örneğin:
1 Eylül 2021 tarihinde başlayan kira sözleşmesi bakımından beş yıllık sürenin tamamlanmasıyla birlikte TBK m. 344/3 kapsamında yeni kira bedelinin belirlenmesi gündeme gelebilir.
Ancak kira sözleşmesinin yenilenme tarihleri, önceki kira tespit kararları ve taraflar arasında yapılan anlaşmaların ayrıca incelenmesi gerekir.
Bu nedenle yalnızca sözleşmenin üzerinde yazılı tarihe bakılarak dava tarihi belirlenmemelidir.
Kira Tespit Davasında %25 Sınırı Var mı?
Konut kiralarında uygulanan geçici %25 kira artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.
Dolayısıyla 2026 yılı itibarıyla konut kira artışlarında genel olarak yeniden TBK m. 344’teki TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına ilişkin sistem uygulanmaktadır.
Ancak burada önemli bir ayrım vardır:
Yıllık kira artışı ile beş yılın sonunda açılan kira tespit davası aynı şey değildir.
Beş yıldan sonra açılan kira tespit davasında mahkeme yalnızca TÜFE oranını mekanik şekilde uygulamak zorunda değildir.
Emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri ve hakkaniyet de dikkate alınır.
2026 Kira Artış Oranı Kira Tespit Davasını Nasıl Etkiler?
2026 yılında yıllık kira artışında TBK m. 344 kapsamında TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı önem taşımaktadır.
Ancak kira tespit davasında uygulanacak kira bedeli ile yıllık artış oranının birbirinden ayrılması gerekir.
Örneğin kira bedeli beş yıllık süre içerisinde yıllık olarak artırılıyorsa, kanuni artış sınırı dikkate alınır.
Beş yıllık süre dolduktan sonra ise mahkeme, taşınmazın gerçek kira değerini belirlemek için emsal araştırması yapabilir.
Kira Tespit Davasında Mahkeme Kirayı Nasıl Belirler?
Beş yılın aşılması halinde mahkemenin değerlendireceği temel unsurlar arasında;
- Taşınmazın konumu,
- Bulunduğu semt ve bölge,
- Kullanım amacı,
- Niteliği,
- Büyüklüğü,
- Oda sayısı,
- Katı,
- Cephesi,
- Manzarası,
- Isıtma sistemi,
- Yapının yaşı,
- Fiziki durumu,
- Emsal kira sözleşmeleri,
- Bölgedeki rayiç kira bedelleri
gibi kriterler bulunabilir.
Bunun yanında hakkaniyet de değerlendirilir.
Bu nedenle kira tespit davasında emsal kira araştırması son derece önemlidir.
Emsal Kira Bedeli Nedir?
Emsal kira bedeli, dava konusu taşınmaza benzer nitelikteki taşınmazların piyasadaki kira değerlerini ifade eder.
Ancak her yüksek kira bedeli otomatik olarak emsal kabul edilmez.
Örneğin 100 m² eski bir daire ile aynı bölgede bulunan 150 m² yeni ve lüks bir dairenin kira bedellerinin doğrudan karşılaştırılması doğru olmayabilir.
Emsalin;
- Konum,
- Metrekare,
- Bina yaşı,
- Fiziki özellik,
- Kat,
- Kullanım amacı
bakımından mümkün olduğunca benzer olması gerekir.
Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporu Önemli midir?
Evet.
Kira tespit davalarında taşınmazın gerçek kira değerinin belirlenmesi bakımından bilirkişi incelemesi önemli bir delildir.
Bilirkişinin;
- Taşınmazı yerinde incelemesi,
- Emsalleri belirlemesi,
- Emsallerin dava konusu taşınmazla karşılaştırılabilir olup olmadığını değerlendirmesi,
- Kira değerini somut verilere dayandırması
beklenir.
Ancak bilirkişi raporu mahkeme açısından her durumda bağlayıcı değildir.
Mahkeme, dosyadaki bütün delilleri birlikte değerlendirir.
Kira Tespit Davasında “Eski Kiracı İndirimi” Nedir?
Kira tespit davalarında özellikle beş yıllık sürenin dolmasından sonra belirlenen rayiç kira bedeli ile kiracının mevcut kira bedeli arasında önemli fark bulunabilir.
Yargıtay uygulamasında, uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracının durumu ve kiracılığın devamlılığı gibi hususlar hakkaniyet bakımından dikkate alınabilmektedir.
Bu nedenle mahkemenin belirlediği rayiç kira bedeli ile kiracının ödeyeceği kira bedeli arasında somut olayın özelliklerine göre farklılık oluşabilir.
Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel durumlar saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk uygulanmaktadır.
Bu düzenleme 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi ile getirilmiştir ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Dolayısıyla 2026 yılında kira tespit davası açmayı düşünen tarafın öncelikle arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekir.
Arabuluculuk son tutanağı dava bakımından önem taşır.
Arabulucuya Gitmeden Kira Tespit Davası Açılırsa Ne Olur?
Zorunlu arabuluculuk kapsamındaki bir kira uyuşmazlığında dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılması halinde dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret gündeme gelebilir.
Bu nedenle dava açmadan önce;
- Arabuluculuğa başvurulması,
- Sürecin tamamlanması,
- Son tutanağın alınması,
- Dava dilekçesine gerekli belgenin eklenmesi
önemlidir.
Kira Tespit Davasında İhtarname Şart mı?
Her kira tespit davasında aynı şekilde ihtarname şartı bulunduğu söylenemez.
Ancak yeni kira döneminde belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı bakımından yazılı bildirim ve dava açma zamanlaması büyük önem taşır.
Özellikle TBK m. 345 kapsamında kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için dava açma zamanı ve kiracıya yapılması gereken bildirimler dikkatle değerlendirilmelidir.
Bu nedenle dava açmadan önce kira sözleşmesinin yenilenme tarihi ile ihtar tarihinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Kira Tespit Davası Geriye Dönük Açılabilir mi?
Kira tespit davasında en önemli konulardan biri de belirlenen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağıdır.
Mahkemenin kira bedelini tespit etmesi ile bu bedelin geçmiş döneme ilişkin uygulanması aynı hukuki mesele değildir.
TBK m. 345 kapsamında;
- dava açılış tarihi,
- yeni kira döneminin başlangıcı,
- ihtarın ne zaman yapıldığı,
- sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı
birlikte değerlendirilir.
Bu nedenle “Dava kazandım, geçmiş bütün aylara fark kira çıkar” şeklinde genel bir sonuç çıkarılamaz.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı?
Dava açma zamanı kira tespitinin hangi kira döneminden itibaren hüküm doğuracağı açısından önemlidir.
Örneğin kira sözleşmesinin yenilenme tarihi 1 Eylül ise, davanın ne zaman açıldığı ve kiracıya gerekli bildirimin ne zaman yapıldığı, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağını etkileyebilir.
Bu nedenle kira tespit davası açmadan önce mutlaka;
sözleşme tarihi + yenileme tarihi + 5 yıllık süre + ihtar tarihi + arabuluculuk süreci
birlikte değerlendirilmelidir.
Ev Sahibi Kira Tespit Davası Açmadan Önce Ne Yapmalı?
Ev sahibinin öncelikle;
- Kira sözleşmesini incelemesi,
- Sözleşmenin başlangıç tarihini belirlemesi,
- Beş yıllık sürenin dolup dolmadığını kontrol etmesi,
- Mevcut kira bedelini belirlemesi,
- Bölgedeki gerçek emsal kira bedellerini araştırması,
- Kiracıya yapılacak bildirimi değerlendirmesi,
- Zorunlu arabuluculuk sürecini başlatması
gerekir.
Özellikle beş yıllık sürenin dolduğu dosyalarda emsal araştırması dava sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Kiracı Kira Tespit Davası Açabilir mi?
Evet.
Kira tespit davası yalnızca ev sahibinin açabileceği bir dava değildir.
Kiracı da kira bedelinin hukuken belirlenmesini talep edebilir.
Örneğin taraflar arasında kira bedeli konusunda uyuşmazlık bulunması ve kanuni şartların oluşması halinde kiracı da mahkemeden kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir.
Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan kira tespit davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetki bakımından ise kira ilişkisinin niteliği ve taşınmazın bulunduğu yer gibi hususlar dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle dava açmadan önce hem görev hem de yetki kurallarının kontrol edilmesi gerekir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın süresi;
- Mahkemenin iş yüküne,
- Bilirkişi incelemesine,
- Emsal araştırmasına,
- Tarafların delillerine,
- Keşif yapılıp yapılmamasına,
- Dosyanın istinaf aşamasına taşınıp taşınmamasına
göre değişebilir.
Bu nedenle kira tespit davası için bütün dosyalara uygulanabilecek kesin bir süre vermek mümkün değildir.
Kira Tespit Davasında Hangi Deliller Kullanılır?
Dosyanın özelliklerine göre;
- Kira sözleşmesi,
- Önceki kira bedelleri,
- Emsal kira sözleşmeleri,
- Emsal ilanlar,
- Tapu kayıtları,
- Bilirkişi raporları,
- Keşif,
- Tanık beyanları,
- Ödeme kayıtları,
- Banka dekontları,
- Taşınmazın fotoğrafları,
- Bölgedeki emsal kira araştırmaları
delil olarak gündeme gelebilir.
Özellikle emsal kira sözleşmeleri, kira bedelinin gerçek piyasa değerinin belirlenmesi bakımından önem taşır.
12. Yargı Paketi Kira Tespit Davasını Değiştirdi mi?
Hayır.
2026 yılında yürürlüğe giren 12. Yargı Paketi kapsamında kira tespit davasının temel hukuki şartlarını, TBK m. 344’teki beş yıllık sistemi veya kira bedelinin emsal ve hakkaniyet esaslarına göre belirlenmesini değiştiren bir düzenleme bulunmamaktadır.
- Yargı Paketi ile yapılan değişikliklerin önemli bir bölümü yargılamanın etkinliği, bazı icra işlemleri, miras kalan taşınmazların satış usulü ve çeşitli usul hükümleriyle ilgilidir.
Bu nedenle 2026 itibarıyla:
Kira tespit davasının temel dayanağı hâlâ TBK m. 344 ve m. 345’tir.
Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk ise 12. Yargı Paketi ile değil, 7. Yargı Paketi kapsamında 7445 sayılı Kanun ile getirilmiştir.
2026 Yılında Kira Tespit Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira tespit davası açmayı düşünen tarafların özellikle şu konuları kontrol etmesi gerekir:
1. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi
Beş yıllık sürenin hesabı bakımından önemlidir.
2. Kira döneminin yenilenme tarihi
Yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önemlidir.
3. Beş yıllık sürenin dolup dolmadığı
TBK m. 344/3 kapsamında yapılacak değerlendirme bakımından kritik noktadır.
4. Emsal kira bedelleri
Mahkemenin gerçek kira değerini belirlemesinde önemli bir unsurdur.
5. Arabuluculuk
Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
6. İhtar ve dava tarihi
Yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı bakımından önemlidir.
7. Eski kiracı durumu
Hakkaniyet değerlendirmesinde önem taşıyabilir.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Aynı mıdır?
Hayır.
Kira tespit davası, özellikle TBK m. 344 kapsamında kira bedelinin yeniden belirlenmesine yönelik bir davadır.
Kira uyarlama davası ise TBK m. 138 kapsamında sözleşmenin değişen olağanüstü koşullar nedeniyle taraflardan biri açısından çekilmez hale gelmesi gibi durumlarda gündeme gelebilir.
İki dava türünün şartları birbirinden farklıdır.
Bu nedenle ekonomik koşulların değişmiş olması tek başına her zaman kira tespit davası veya uyarlama davası açılabileceği anlamına gelmez.
Kira Tespit Davasında En Çok Sorulan Sorular
Kira tespit davası nedir?
Mevcut kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan davadır.
Kira tespit davasını ev sahibi mi kiracı mı açar?
Kanuni şartların oluşması halinde hem kiraya veren hem de kiracı dava açabilir.
Kira tespit davası için 5 yıl şart mı?
TBK m. 344/3 kapsamında emsal ve hakkaniyet esaslarına göre yeniden belirleme bakımından beş yıllık süre kritik öneme sahiptir.
%25 kira artış sınırı 2026’da devam ediyor mu?
Hayır. Konut kiralarındaki geçici %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
2026’da kira artışında hangi oran uygulanıyor?
Yenilenen kira dönemlerinde TBK m. 344 kapsamında TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına ilişkin yasal sistem uygulanmaktadır.
5 yıl dolunca kira otomatik olarak rayiç bedel olur mu?
Hayır. Yeni kira bedelinin belirlenmesi için kanuni şartlar çerçevesinde değerlendirme yapılması gerekir.
Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.
Arabulucuya gitmeden kira tespit davası açılırsa ne olur?
Dava şartı arabuluculuk yerine getirilmediği için usulden ret gündeme gelebilir.
Kira tespit davası geriye dönük kira farkı sağlar mı?
Her durumda değil. Yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı TBK m. 345 ve somut olayın koşullarına göre belirlenir.
12. Yargı Paketi kira tespit davasını değiştirdi mi?
Hayır. 12. Yargı Paketi kira tespit davasının TBK m. 344 ve m. 345 kapsamındaki temel sistemini değiştirmemiştir.
Sonuç
Kira tespit davaları 2026 yılında da özellikle yüksek kira artışları ve eski kiracıların ödediği kira bedellerinin piyasa değerlerinin altında kalması nedeniyle önemini korumaktadır.
Kira bedelinin belirlenmesinde TBK m. 344 ve m. 345, beş yıllık süre, TÜFE oranı, emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri ve hakkaniyet temel hukuki kriterlerdir.
Bunun yanında kira tespit davası açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Bu yükümlülük 7. Yargı Paketi kapsamında 7445 sayılı Kanun ile getirilmiştir.
2026 yılı bakımından ayrıca belirtilmesi gereken önemli husus ise 12. Yargı Paketi’nin kira tespit davalarının esasına ilişkin yeni bir düzenleme getirmemiş olmasıdır. Bu nedenle kira tespit davalarında temel olarak mevcut TBK hükümleri ve güncel Yargıtay uygulaması dikkate alınmaya devam etmektedir.
Kira tespit davası açmadan önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, beş yıllık sürenin dolup dolmadığı, kira döneminin yenilenme tarihi, emsal kira bedelleri, ihtar tarihi ve arabuluculuk süreci birlikte değerlendirilmelidir.
Hukuki Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira tespit davalarında dava tarihi, ihtar tarihi, kira sözleşmesinin hükümleri, beş yıllık sürenin hesabı ve yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı somut olayın özelliklerine göre değişebileceğinden hukuki değerlendirme yapılmadan işlem yapılmaması gerekir.
