Kira bedellerinin zaman içerisinde taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç bedellerden önemli ölçüde farklılaşması, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde taraflar arasında uyuşmazlıklara neden olabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira sözleşmesinin beş yılı doldurması veya beş yıldan sonra yenilenmesi halinde kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin özel bir düzenleme getirmektedir.
Beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte kira bedelinin yalnızca TÜFE oranındaki artışla belirlenmesi zorunluluğu ortadan kalkmakta; mahkeme tarafından emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu, TÜFE değişim oranı ve hakkaniyet birlikte değerlendirilerek yeni kira bedeli belirlenebilmektedir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, devam eden kira ilişkisi içerisinde yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır.
Bu dava, tahliye davasından farklıdır. Kira tespit davasının amacı kiracının tahliyesi değil, kira bedelinin hukuka uygun şekilde belirlenmesidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli; TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hâkim tarafından belirlenebilir.
5 Yıl Dolmadan ve 5 Yıl Dolduktan Sonra Kira Tespit Davası Arasındaki Fark
Kira sözleşmesinin ilk beş yıllık döneminde kira artışları bakımından TBK m.344’teki artış sınırları uygulanır. Ancak beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte, taraflarca kararlaştırılan artış oranına veya TÜFE oranına bağlı kalınmaksızın yeni kira bedelinin yeniden belirlenmesi gündeme gelebilir.
Bu nedenle uygulamada “5 yıl kira tespit davası” veya “5 yıl dolunca kira tespit davası” şeklinde ifade edilen dava, özellikle eski kira bedelinin taşınmazın güncel rayiç değerinin oldukça altında kaldığı durumlarda önem taşımaktadır.
Yargıtay’ın güncel kararlarında da beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte TBK m.344/3 kapsamında kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre belirlenebileceği kabul edilmektedir.
5 Yıl Sonra Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava bakımından kanunda kesin bir “dava açma süresi” öngörülmemiştir. TBK m.345 açıkça “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” hükmünü içermektedir.
Ancak burada önemli olan husus, davanın ne zaman açıldığından ziyade mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağıdır.
Yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde kira bedelinin tespit edilmesi isteniyorsa, TBK m.345’te belirtilen süre ve bildirim kurallarına dikkat edilmesi gerekir.
Buna göre dava;
- Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmışsa veya
- Kiraya veren tarafından yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin 30 gün öncesinden yazılı bildirim yapılmışsa,
ve dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilir.
Dolayısıyla yalnızca “5 yıl doldu, istediğim zaman geçmişe dönük kira farkını talep edebilirim” şeklinde düşünülmemelidir. Davanın açılış tarihi ve ihtarın zamanlaması, belirlenen kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı açısından büyük önem taşır.
5 Yıl Dolduktan Sonra Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Beş yıllık sürenin dolmasıyla açılan kira tespit davasında mahkeme yalnızca mevcut kira bedeline bakmaz.
TBK m.344/3 uyarınca özellikle;
- TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- Kiralananın mevcut durumu,
- Taşınmazın bulunduğu bölge,
- Emsal kira bedelleri,
- Taşınmazın konumu ve özellikleri,
- Kira bedelinin hakkaniyete uygun olup olmadığı
değerlendirilir.
Bu kapsamda mahkeme genellikle bilirkişi incelemesi yaptırarak taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini araştırır.
Ancak emsal kira bedelinin doğrudan mevcut kiraya uygulanması söz konusu değildir. Mahkeme, taşınmazın özelliklerini ve somut olayın şartlarını değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?
Kira tespit davasını yalnızca ev sahibi açabilir şeklinde bir kural bulunmamaktadır.
Kiraya veren de kiracı da, şartları oluştuğu takdirde kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Örneğin taşınmazın bulunduğu bölgede kira bedelleri önemli ölçüde yükselmiş ve mevcut kira bedeli emsallerin çok altında kalmışsa kiraya veren kira bedelinin artırılması amacıyla dava açabilir.
Bunun yanında mevcut kira bedelinin emsal taşınmazlara göre yüksek olduğunu düşünen kiracı da şartları oluştuğunda kira bedelinin tespitini talep edebilir.
5 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?
Beş yıllık sürenin hesabında temel olarak kira sözleşmesinin başlangıç tarihi dikkate alınır.
Örneğin 1 Eylül 2021 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesi bakımından beş yıllık sürenin dolmasının ardından, 1 Eylül 2026 tarihinde başlayacak yeni kira dönemi için TBK m.344/3 kapsamında kira bedelinin yeniden belirlenmesi gündeme gelebilir.
Burada sözleşmenin yenilenme tarihleri, başlangıç tarihi ve önceki kira tespit kararları ayrıca incelenmelidir.
Özellikle daha önce mahkeme tarafından kira bedeli belirlenmişse, sonraki beş yıllık dönemlerin hesabında önceki tespit kararının da dikkate alınması gerekir.
Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanındadır.
Yetki bakımından ise somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılmakla birlikte, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi uygulamada temel yetki noktalarından biridir.
Kira Tespit Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Evet.
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır. Kira tespit davaları da bu kapsamda yer almaktadır.
Bu nedenle dava açmadan önce arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin anlaşmama ile sonuçlanması halinde düzenlenen son tutanağın dava dosyasına sunulması gerekir.
Arabuluculuk süreci tamamlanmadan kira tespit davası açılması halinde dava şartı eksikliği gündeme gelebilir.
Kira Tespit Davasında Hangi Belgeler Önemlidir?
Kira tespit davasında özellikle aşağıdaki belgeler önem taşımaktadır:
- Kira sözleşmesi,
- Önceki kira bedellerini gösteren banka dekontları,
- Taraflar arasındaki yazışmalar,
- Kira artışına ilişkin ihtarnameler,
- Taşınmaza ilişkin tapu ve diğer bilgiler,
- Bölgedeki emsal kira sözleşmeleri veya ilanlar,
- Taşınmazın konumunu ve özelliklerini gösteren belgeler,
- Varsa daha önce verilmiş kira tespit kararları.
Emsal kira bedellerinin belirlenmesinde taşınmazın konumu, kullanım alanı, yaşı, niteliği, bulunduğu kat, ulaşım imkanları ve benzeri özellikleri de önem taşıyabilir.
5 Yıl Sonra Açılan Kira Tespit Davasında Geçmişe Dönük Kira Farkı İstenebilir mi?
Kira tespit davasında en çok dikkat edilmesi gereken konulardan biri budur.
Mahkemenin belirleyeceği kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, TBK m.345’teki şartların yerine getirilip getirilmediğine göre değişebilir.
Bu nedenle kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanmasının istenmesi halinde 30 günlük süre ve yazılı bildirim şartı önem taşımaktadır.
Davanın geç açılması, mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin geçmiş kira dönemlerinin tamamına otomatik olarak uygulanacağı anlamına gelmez. Bu nedenle dava açılmadan önce kira dönemi ve ihtar tarihleri dikkatle hesaplanmalıdır.
Sonuç
Kira sözleşmesinin beş yılı doldurması, kira bedelinin yeniden belirlenmesi bakımından önemli bir hukuki dönüm noktasıdır. Beş yıllık sürenin dolmasından sonra taraflar, kira bedelinin yalnızca TÜFE artış oranına bağlı kalmaksızın yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Kira tespit davasında mahkeme; TÜFE oranını, taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.
Dava, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Ancak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk bulunduğundan, dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Özellikle beş yıllık sürenin hangi tarihte dolduğu, yeni kira döneminin başlangıç tarihi ve kiraya veren tarafından gönderilen yazılı bildirimin tarihi, kira tespit davasının sonucunu ve belirlenen kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağını doğrudan etkileyebileceğinden, somut olayın bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önem taşımaktadır.
